Добрый день, друзья, меня зовут Павел Степанов, я являюсь брокером недвижимости в штате Вашингтон.

В последние месяцы ходят слухи о том, что скоро произойдёт очередной экономический кризис, а следом за ним и рецессия, которая повлечет за собой обвал цен на рынке недвижимости. Инвесторов ждет обвал цен, то есть можно будет купить дом очень дешево. Но так ли это на самом деле? Давайте узнаем.

На 2018–2019 годы приходится череда экономико-политических юбилеев: 20 лет с начала азиатского экономического кризиса, 20 лет с момента введения евро, 10 лет с начала глобального структурного кризиса, а также Великой Рецессии, которую не забудет ни один Американец.

Конечно с нами не повторится ситуация 2008 года, но, тем не менее, в некоторых частях США рынок недвижимости находится в зоне риска.

Произойдет ли это в этом или следующем году, или через 10 лет – очередная рецессия неизбежна. Независимо от того, когда это произойдет, маловероятно, что это окажет большое негативное влияние на рынок недвижимости. Тем не менее, есть некоторые районы, которые подвержены большему риску спада рынка недвижимости. Больше всего в зоне риска находятся Майами, Феникс и Риверсайд. В зоне меньшей опасности находятся Буффало, Рочестер и Хартфорд.

Психологически, обвал рынка недвижимости ассоциируется у большинства людей с экономическим кризисом и рецессией, но на самом деле это обычно не так.

С 1980 года в экономика США пережила 5 рецессий. За исключением 2008 года, в среднем, цены понижались на 2,7% за период рецессии.

Взгляните на диаграмму:

Великая рецессия была логическим следствием взаимоотношений между ценами на жилье и их падением, так как перегруженный рынок недвижимости являлся её основной причиной. Но рынок жилья, который, по прогнозам, остается и будет оставаться сильным, вряд ли станет виновником или жертвой следующей рецессии.

В данный момент цены на недвижимость достаточно высоки, но лишь потому что не хватает предложения, чтобы удовлетворить спрос, а это означает, что нет того самого пузыря, как в 2008, который может внезапно лопнуть. Большинство покупателей домов, которые пользуются ипотечными кредитами, имеют очень хорошие кредитные условия и к тому же обладают подушкой безопасности в виде собственного капитала, что делает маловероятным ситуацию оказаться неспособными выплачивать ипотечный кредит, даже если их недельные расходы на продукты питания и жизнь вырастут.

Если в ближайшие два года экономика США и окажется в кризисном положении, то только из-за торговых войн. Отрасли, которые в большей степени полагаются на экспорт, такие как сельское хозяйство и автомобильная промышленность, могут стать наиболее уязвимыми и подверженными увольнениям. И именно эти уволенные сотрудники могут оказаться не в состоянии выплачивать свои кредиты и могут быть вынуждены продать свои дома. А новые покупатели не будут чувствовать уверенность в завтрашнем дне, в своем финансовом благополучии и в сохранности своего рабочего места, поэтому не станут вкладывать деньги в покупку недвижимости. Все это может вызвать снижение цен на рынках недвижимости тех территорий, экономика которых напрямую зависит от международной торговли. Но, в целом, по всей стране цены на недвижимость будут прежними.

Какая бы причина ни привела нас к следующей рецессии, факт остается фактом, есть некоторые районы, которые находится в зоне риска.

Предлагаю посмотреть, как отразится следующий кризис на Сиэтле, Лос Анджелесе, Сан Франциско, Майами, Детройте, Фениксе и Нью-Йорке.

Чтобы понять процент риска падения цен, возьмем такие значения, как:

  • Соотношение медианной цены продажи дома и дохода на семью
  • Среднее отношение займа к стоимости домов, проданных в 2018 году
  • Волатильность цен на жилье, измеряемая стандартным отклонением цен на жилье из года в год
  • Доля продаж домов, которые являются оборотными (flips), то есть проданными дважды в течение 12 месяцев по разной цене
  • Разнообразие местного трудоустройства
  • Доля местной экономики, зависящая от экспорта
  • Доля собственников недвижимости в возрасте 65 лет и старше.

Взгляните на инфографику:

 

В зоне риска – Феникс (69.8%), Майами (69.5%) и Лос Анджелес (63.7%). Это те самые районы, чей рынок недвижимости больше всего пострадал в период Великой Рецессии. Цены на жилье здесь более нестабильны, нежели в других частях США. Вероятно, это связано с относительно высоким соотношением стоимости займа к стоимости дома, а также с большей долей рынка перепродаж домов (flips). Именно поэтому сюда так тянет инвесторов, которые, в свою очередь, увеличивают цены на дома, вынуждая домовладельцев, тем самым, залезть в долговую яму, чтобы позволить себе покупку дома в этом районе.

Единственный район на Западном побережье с оценкой риска ниже 50 процентов – это Сан-Франциско с 42,9 процентами, где рынок начал замедляться в начале этого года и поэтому имеет меньший риск снижения цен в момент следующей рецессии.

Что же касается Сиэтла – ситуация здесь неоднозначная. С одной стороны, мы видим достаточно высокий показатель риска (56,1%). За последние 10 лет цены на дома здесь выросли почти в два раза, но в данный момент началось охлаждение рынка, что безусловно является положительным знаком и в какой-то мере обезопасивает нас.

Если вы хотите оставаться в курсе новостей мира недвижимости и иметь человека, который подскажет вам, когда нужно сделать верный шаг и приобрести или продать недвижимость, обращайтесь к нам в Nexus Realty International. По статистике, 90% жителей Америки покупают дома с помощью агентов недвижимости и всего 10% полагаются на свои собственные силы.

 

 

Подписывайтесь на мой блог, чтобы оставаться в курсе новостей мира недвижимости и бизнеса:

Instagram 

Facebook

Linked

Nexus Realty International