Экономика идет ко дну. Но почему же цены на жилье не падают?

 

Казалось бы, COVID-19 вызвал изменение всех сфер нашей жизни, кроме рынка недвижимости.

Более 38 миллионов Американцев потеряли свои работы с момента начала пандемии 2020 года.
Введение режима самоизоляции пошатнуло экономику так сильно, что правительству пришлось выделить триллионы из федерального бюджета в надежде удержать бизнесы на плаву.

Для многих людей рынок недвижимости оставался последним лучом надежды, но и он повел себя неоднозначно. На 10 мая средняя цена листинга выросла на 1.4% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее (данные Realtor.com). Продажи уже выставленных на рынке домов упали почти на 18%, но цены при этом выросли на 7,4% по сравнению с этим же периодом годом ранее. 

Почему же цены на жилье не падают также стремительно как американская экономика? Это очень интересный вопрос, особенно если данную ситуацию сравнивать с  экономическим кризисом 2008 года, который привел рынок недвижимости к полному краху. 

Давайте разберемся, что же происходит по-другому в этот раз? Цена какого-либо продукта или услуги складывается из спроса и предложения. За последние 5 лет цены на жилье взлетели из-за высокого спроса, который в свою очередь был вызван быстро развивающейся экономики, низким предложением жилья на продажу и недоступностью земли, на которой можно было бы строить дома. 

После начала пандемии спрос на жилье упал, так как покупатели потеряли свои рабочие места, часть своих доходов или просто не захотели покупать дом в разгар вирусной эпидемии –  периода серьезной экономической неопределенности. 

Спад спроса был вполне очевиден. Трафик на популярные сайты по недвижимости, такие как Zillow и Redfin, значительно снизился в самом начале вспышки, также как и другие показатели –  незавершенные продажи домов и заявки на ипотеку.

Как правило, сильное падение спроса оказывает понижающее воздействие на цены. Обычно продавцы недвижимости будут пытаться конкурировать друг с другом, чтобы привлечь ограниченное количество покупателей, снизив предложенную ими цену. Но конкретно в этой ситуации, в то время как спрос на жилье существенно снизился, предложение жилья также сократилось, так как потенциальные продавцы жилья покинули рынок по тем же причинам, что и покупатели.

Появление новых листингов на рынке, несомненно, является хорошим индикатором предложения жилья. Почти сразу после того как ввели режим самоизоляции, количество новых листингов на рынке выросло почти на 80% по сравнению с предыдущим годом.

Хоть спрос и предложение, в целом, упали, это падение было пропорционально друг другу. Продажи домов также упали после удара пандемии. Цены не могут изменяться, когда активных сделок на рынке недвижимости не так много, для того чтобы цены росли пропорционально друг другу. Цены приблизительно остаются на том уровне, где они были и до пандемии.

Ситуация сейчас очень похожа на то, как изменялись рынки недвижимости во время предыдущих пандемий. 

Zillow изучили рынки жилья в городах, пострадавших от предыдущих пандемий в Азии, и обнаружило, что хоть активность и падала, цены на жилье не сильно изменялись. Лучше всего сейчас думать что рынок недвижимости находится в состоянии паузы – покупатели и продавцы временно покинули рынок, количество сделок снизилось, и как следствие,  цены не движутся.

Для сравнения, во время кризиса 2008 года разница между спросом и предложением была очень заметна. Незадолго до обвала, теневая практика кредитования создала избыточный спрос на дома, выводя на рынок неквалифицированных покупателей. Строительным фирмам пришлось увеличить объемы строительства, чтобы удовлетворить этот спрос. А когда финансовую систему заблокировали, избыточный спрос на жилье остановился, потому что банки не могли кредитовать в том же объеме, не говоря уже о рецессии, вызванной коллапсом, который привел к росту безработицы и уходу покупателей c рынка. 

В то же время банки лишили права собственности миллионы домовладельцев. Учитывая, что предложение жилья уже было высоким из-за переизбытка строительства, это внезапное нагромождение заложенных домов создало для рынка ужасный сценарий – низкий спрос и очень высокое предложение. Цены на жилье резко упали.

Маловероятно, что этот сценарий повторится снова. Во-первых, до пандемии уже был дефицит предложения жилья, поэтому любое добавление к предложению жилья не усугубит существующую проблему переизбытка, как в 2008 году.

Во-вторых, кризис взысканий в масштабе 2008 года маловероятен, по крайней мере, в ближайшей перспективе, потому что правительство установили мараторий на взыскания по ипотечным кредитам, финансируемым федеральным правительством, и предписало ипотечному сектору предлагать отказ от ипотеки на срок до года, чтобы домовладельцы, которые финансово пострадали от пандемии, могли восстановиться.

Предполагая, что вышеперечисленные вещи останутся неизменными, можно полагать, что волна взысканий (foreclosures) не приведет к резкому скачку предложения, и не снизит цены на жилье, но, учитывая нестабильную и нестандартную ситуацию, нельзя исключать возможность отмены федерального моратория. 

Хоть данная ситуация пока и не привела к краткосрочному падению цен, экономические последствия этого периода, вероятно, повлияют на цены в будущем. Экономист Zillow Скайлар Олсен говорит, что Zillow прогнозирует падение цен на 2-3% до конца 2020 года, по сравнению с февралем 2020 года.

«Мы не ожидаем, что цены упадут сильно, по крайней мере, не так как во время прошлого кризиса, потому что рынок жилья, в целом, более устойчив, чем в прошлый раз», – говорит она. «У нас на рынке нет лишнего жилья».

Также, есть слабые сигналы того, что рынок жилья постепенно возвращается на уровень “До”. Такие показатели спроса, как количество заявок на ипотеку, выросли, а незакрытые продажи домов вернулись к своим обычным показателям в городах, которые были менее затронуты пандемией.

Тем не менее, ожидаемые продажи домов в городах, наиболее сильно пострадавших (на побережьях), ощутимо снизились по сравнению с прошлым годом. Но рынки по всей стране по-прежнему ограничены в предложении, поскольку количество новых листингов, по сравнению с прошлым годом, остается на низком уровне даже в городах, которые не пострадали от пандемии.

 

Если у вас есть какие-либо вопросы по покупке или продаже недвижимости в это непростое время, буду рад вам помочь! 

Читайте больше в моем блоге: http://www.pavelstepanov.com/

Подписывайтесь на мой Инстаграм и Youtube